租樓 20 年 vs 供樓 20 年：一個真實例子嘅計數

收入唔係問題，係選擇

CoCo哥 根據報道估算：房屋津貼約 2 萬，講師人工保守估計七八萬，再加議員薪金約 9.6 萬，加埋每月可能十幾萬至接近 18 萬 ▶ 2:39。以呢個收入，絕對買得起樓，但佢選擇咗「租得好好，退休先再諗」。

CoCo哥 嘅觀察係，好多人成日話「買唔起」，其實係「唔想買」，畀藉口自己 ▶ 0:33。所以要先問清楚自己：係真係負擔唔到，定係唔想理？

2017 年高位先入市：最貴嗰陣先肯買

佢係 2017 年尾買，即係當時樓市差唔多最高位嗰段 ▶ 0:58。CoCo哥 當時（2018 年 10 月）嘅觀察：恒指 2018 年 2 月初見頂約 33,400 點，片中當時跌到約 25,000 點，跌咗兩三成；樓市通常落後股市約半年至 9 個月，所以要到呢兩三個月先開始聽到業主劈價、新盤減價 ▶ 1:25 ▶ 1:50。

佢嘅講法係：股市開始見底回升，樓市就差唔多到底 ▶ 2:14。呢個係佢嘅經驗觀察，唔係每次都準嘅規律。

唔理投資，唔等於冇成本

報道最後，主角話教書、做清潔對社會有貢獻，但「投資撳幾個掣賺錢」一無是處，所以唔願花時間研究；佢買 MPF、買銀行基金，都係蝕多過賺 ▶ 4:21 ▶ 4:49。

CoCo哥 認為問題唔係投資本身，而係「完全唔理」嘅姿態：你唔理，收費一樣照扣，中間人梗係搵機會食水 ▶ 5:19。佢引用黃子華嗰句「生哥你唔理？你唔理你估我理唔理？」：你做老闆都唔理，難道打工嘅幫你理 ▶ 5:45？結果往往係保險、基金、MPF 都蝕多過賺，最後得出「投資係騙局」嘅結論。

自住點睇時機：唔需要捕到最低點

CoCo哥 當時嘅講法係：樓價開始跌，大家都估未跌完，唔使心急，可以先睇股市幾時跌到底、開始企穩 ▶ 6:10。但如果係自住，就唔需要捕到最低位：好似主角咁一住就 20 年，只要喺一個比較合理嘅價位上車，慢慢住，就算唔升都係慳咗租 ▶ 6:33。

佢再用買樓五個可能性：大升、升少少、唔升唔跌、跌少少、大跌。自住嘅話，真正會「實質輸錢」嘅主要係大跌之後被迫賣、供唔起或者被銀行收樓；只要之後升返，中間只係帳面上輸 ▶ 7:05。

唔係租樓一定錯：認清自己揀緊乜

CoCo哥 唔係話租樓一定錯、買樓一定啱。生活模式好流動、工作或家庭唔適合綁死喺一個地方，短期租樓好合理。

但如果你長期住同一區、收入穩定、每月負擔得起兩三萬租，又成日話「樓市扭曲、我唔想參與」，就要諗清楚：你其實已經用租金參與緊，只係企喺「幫其他人做業主」嗰邊 ▶ 3:31。唔理投資、唔諗買樓可以，但咁行落去，結果多數係業主賺咗你廿年租、金融機構賺咗你手續費，到 60 歲先問點解乜都冇。

2026 年更新：而家情況點？

• 主角 2017 年尾嗰個價位：以差估署全港私人住宅售價指數粗略對照（唔代表個別屋苑），2017 年 12 月係 352.7，2026 年 8 月臨時數字係 320.5，低約 9%；中間 2021 年 9 月曾升至 398.1 高峰（差估署物業市場統計，2026 年 9 月更新；百分比為本課計算）。即係喺高位上車要捱好耐，CoCo哥 講「自住唔使捕最低點、但要喺合理價位上車同供得起」呢點更加重要。
• 租金回報 vs 按息：差估署 2026 年 8 月臨時數字，平均租金回報 40 平方米以下單位約 3.5%、40 至 69.9 平方米約 3.1%、70 平方米以上約 2.3% 至 2.8%（差估署）；H 按封頂息約 3.25 厘（星島引述按揭業界，2026 年 7 月 30 日）。以九成按揭粗略計（本課計算），每年利息約係樓價 2.9%，中大單位頭幾年租金可能低過同一層樓嘅按揭利息，「租樓日日賺」喺短期現金流上未必係講笑；但利息以外嘅本金部分，仍然係 CoCo哥 講嘅「儲錢」。
• 但租金都喺升：差估署租金指數 2026 年 8 月報 210.3，連升十個月創新高（The Standard 引述差估署，2026 年 9 月 28 日）。

CoCo哥 嘅核心問題冇變：你係認清咗數口先揀租，定係用「唔想理」做藉口？過往走勢唔代表將來，計數要用自己嘅最新租金同息口。