第 8 章 · 共 10 課
樓市與置業（香港／英國）
樓市與置業（香港／英國）：租樓 20 年 vs 供樓 20 年真實計數、供樓壓力測試、負資產同樓市周期、英國買樓流程、睇舊屋同收租淨回報，用計數代替估樓價。
8.1第一次買樓：點解用家好難撿到筍盤樓市調整，終於想買樓？CoCo哥 由地產經紀嘅角度解釋點解自住用家好難撿到筍盤，同埋第一次買樓點樣用投資者嘅方式準備：早啲睇樓、熟區、做規劃功課、計好數。
8.2業主賺錢嘅秘密（上）：翻按、還本金同通脹同樣每月一萬蚊，租樓係全部用清，供樓有一大部分係還本金。CoCo哥 用簡單計數拆解業主三個秘密：翻按、還利息 vs 花清光，同埋通脹點樣令按揭愈供愈輕。
8.3業主賺錢嘅秘密（下）：上車冇想像中咁難CoCo哥 當年 15 萬上車嘅真實經歷、儲首期要幾耐、樓價跌咗點算、租樓每兩年搬一次嘅隱形成本，同埋有自己間屋對生活質素同長遠打算嘅意義。
8.4買樓最驚大跌？拆解負資產、Call Loan 同樓市周期買樓之後只有五種結局。CoCo哥 逐個拆解最驚嘅大跌情境：幾時跌、負資產點算、銀行點解唔想收樓，同埋點解佢認為長線真正要捱過嘅係現金流同心理壓力。
8.5租樓 20 年 vs 供樓 20 年：一個真實例子嘅計數前立法會議員租海怡半島 20 年、交咗幾百萬租，61 歲先喺 2017 年高位買樓。CoCo哥 用呢個舊聞拆解「租樓日日賺」嘅計數、唔理投資嘅代價，同埋自住點睇入市時機。
8.6樓市點樣跌：少成交、劈價重估同股市行先樓市唔係一日跌晒。整理 CoCo哥 片中講法：不動產流動性低、幾單平價點樣拖低成區估值、專欄嘅「下跌四階段」框架、高息下買家點樣消失，同埋點解股市通常行先。
8.7供樓壓力測試：息率升 2 厘、5 厘要多供幾多用 CoCo哥 2022 至 2023 年片中嘅例子，學識一條公式計加息後每月多供幾多，認識 H 按封頂、收租盤變負現金流同英國定息期滿，再用失業情境幫自己做壓力測試。
8.8英國買樓流程：出價、律師、chain 同交換合約英國買樓同香港好唔同：代理只幫業主、電郵出價、接受報價後唔使畀訂、交換合約前雙方都可以退出。整理 CoCo哥 經驗同片中律師講解嘅流程、chain 風險同律師費收法。
8.9英國睇舊屋：位置、濕氣、結構同加建點睇英國主流係舊屋，每間都唔同。整理 CoCo哥 同測量師、建築專業人士睇樓片段，變成一張清單：網上做功課、睇街同鄰居、濕氣同結構、加建文件、水浸風險，同埋點樣分輕重。
8.10英國收租回報：由廣告毛回報計到真正淨回報廣告上嘅 8%、10% 租金回報通常係毛回報。跟 CoCo哥 片中例子，學識分母用實際總成本、分子逐項扣代管費同維修，再分開計升值，並同按揭息同定期息比較。
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