第 8 章 · 樓市與置業（香港／英國）第 8.1 課
第一次買樓：點解用家好難撿到筍盤
樓市調整，終於想買樓？CoCo哥 由地產經紀嘅角度解釋點解自住用家好難撿到筍盤，同埋第一次買樓點樣用投資者嘅方式準備：早啲睇樓、熟區、做規劃功課、計好數。
- 新手睇樓 點樣開始？比人呃？由 0:01 開始睇片段 0:01–12:552018年12月12日
重點摘要
- 睇樓好花時間，一日只睇到三五間，要喺想買之前就開始睇
- 經紀眼中用家係一次過生意，投資者會帶嚟長期生意，筍盤自然先彈畀投資者
- 筍盤要快、清晰、穩陣；用家多數仲諗緊應唔應該買，盤已經俾人買咗
- 用投資者嘅方式準備：熟晒區同屋苑、睇租盤做樣本、計好首期同按揭
- 睇鐵路同規劃文件做宏觀功課，知道嘅嘢唔使周圍講
- 2026 年更新：辣招已於 2024 年 2 月全數撤銷，400 萬或以下印花稅劃一 100 元，按揭成數上限一般 70%
▶ 由 0:01 開始睇本課整理自 CoCo哥 2025 年 11 月嘅文章，文章由佢較早期一條講新手睇樓嘅影片改寫（原片背景係樓價開始調整、仲有辣招嘅時期；辣招已喺 2024 年 2 月全數撤銷，詳見下文「2026 年更新」），並配合原片片段。本課只作教育分享，唔構成任何投資或按揭建議；按揭、印花稅等規則以最新規定為準。
用家好難撿到筍盤：唔係冇畀你，係你接唔到
CoCo哥 開宗明義：自住用家係好難撿到筍盤 ▶ 0:01。原因唔係經紀針對你，而係兩樣嘢：
- 經紀點睇你：用家買一次就 bye bye，投資者買完會搵經紀放租、再買車位、再買舖，係長期生意。手上有筍盤，經紀梗係先彈畀投資者 ▶ 2:31。
- 你接唔接得住：就算經紀真係彈個平一兩成嘅盤畀你，第一次買樓嘅人多數唔知咩叫平咩叫貴，又話「幾百萬喎，返去同老婆、阿媽商量下先」，盤就已經俾人買咗 ▶ 3:19。
所以佢嘅建議唔係教你點樣「撞」筍盤，而係第一次買樓、就算係自住，都要用投資者嘅方式準備：而家就開始睇樓、熟區熟屋苑、做規劃功課、計好首期同按揭。下面逐步拆。
睇樓係長期消耗戰：而家就要開始
好多人以為流程係「決定買樓 → 搵經紀 → 周末睇樓 → 鍾意先諗首期」，CoCo哥 話呢個次序係錯 ▶ 0:24。
睇樓好浪費時間：一日可能只睇到三四間、四五間，仲要係同一區，今日去屯門就只係睇屯門 ▶ 0:49。佢自己試過睇到辛苦到想買部電動輪椅載自己去 ▶ 11:41。
正確做法係未諗實買之前就開始睇：去唔同區行吓，感受吓價位同屋苑質素。等到樓市大跌、全城搶貨先開始研究，時間一定唔夠 ▶ 0:49。
經紀眼中只有兩種買家
CoCo哥 話經紀嘅客本來分三類：炒家、投資者、自住用家；佢拍片嗰陣，炒家已經俾政府辣招打到差唔多消失，所以實際得兩種 ▶ 1:39 ▶ 2:05。
| 自住用家 | 投資者 | |
|---|---|---|
| 生意次數 | 買一次，之後多數唔會再搵你 | 買完即刻搵你放租，之後可能再買車位、工商舖 |
| 決策 | 要返去商量、未計好數 | 早有全盤計劃，只係欠筍盤 |
| 對經紀嚟講 | 一次過生意 | 長期生意 |
你係經紀，手上有個靚盤、業主肯減少少，你會彈畀邊個？答案好明顯 ▶ 2:55。
2026 年更新：辣招已經冇咗
- 政府 2024 年 2 月 28 日起撤銷所有住宅物業需求管理措施，額外印花稅（SSD）、買家印花稅（BSD）同新住宅印花稅（NRSD）唔再徵收（政府新聞公報，2024 年 2 月 28 日）。即係短炒同非永久居民買家冇咗額外稅，片中「炒家差唔多消失」嘅前提已經唔同，用家面對嘅競爭對手可能多咗。
- 2025 年 2 月 26 日起，400 萬或以下物業印花稅劃一 100 元（稅務局）；2026 年 2 月 26 日起，1 億元以上住宅印花稅由 4.25% 加至 6.5%，立法會 2026 年 5 月 20 日通過（稅務局，2026 年 5 月 20 日）。
筍盤要快、清晰、穩陣
用家最常見嘅反應係要時間諗、要時間驚、要開家庭會議；仲有人落完訂先發現首期唔夠、或者銀行唔借咁多，白白冇咗幾十萬訂金 ▶ 3:43。好心嘅經紀要由頭講一次「買樓 101」，搞一個幾鐘，最後你都可能唔買 ▶ 4:08 ▶ 4:35。
投資者就唔同：早就計好首期、貸款、利率同現金流，清楚自己要幾尺、邊區、咩預算，有盤彈到嚟可以即刻決定 ▶ 4:58。CoCo哥 一句講晒分別：用家諗緊「應唔應該買樓」，而唔係「呢一間值唔值得買」。
點樣用投資者嘅方式準備
CoCo哥 話去到經紀面前，唔好一開口就話自己係「第一次買樓、乜都唔識」，要用投資者嘅姿態出場；但佢強調唔係叫你呃人，前提係你真係做咗投資者會做嘅功課 ▶ 4:58 ▶ 5:27。
1. 熟晒區同屋苑：投資者唔係唔睇樓，而係早就睇晒 ▶ 6:17。佢自己會行晒成個區，例如將軍澳每個地鐵站都行過；喺樓下抬頭望唔同座數同方向，喺腦入面畫出平面圖 ▶ 6:42。
2. 用租盤做樣本屋：放租嘅單位佢照樣去睇，睇廁所、廚房、景觀、大堂、電梯口 ▶ 6:42。咁到有個睇唔到嘅盤出現，你都大概知格局；佢話睇唔到嘅盤往往特別平，用家多數唔考慮，等放工過去睇已經俾人買咗 ▶ 7:05 ▶ 7:27。
3. 做宏觀功課：佢點名《鐵路發展策略 2014》同《香港 2030+》，例子包括屯門碼頭地鐵站、中九龍幹線駁去觀塘同啟德、薄扶林同置富一帶將來嘅鐵路站、大嶼山發展；文章再加埋北部都會區 ▶ 7:51 ▶ 8:23 ▶ 8:45。重點係知道你買嗰區之後有咩大型項目落地，而唔係行到去先問經紀「呢區會唔會升」 ▶ 9:09。項目進度會變，以最新文件為準，例如運輸及物流局 2023 年 12 月公布嘅《香港主要運輸基建發展藍圖》。
4. 知道嘅嘢唔使周圍講：有時放樓嘅係老人家或者繼承咗舊樓嘅後人，未必知道附近將來有咩規劃；你講咗出嚟，對方可能拎嚟做賣點 ▶ 10:01 ▶ 10:27。
佢建議嘅次序係：先上網、睇地圖、睇規劃文件，最後一步先去現場睇樓 ▶ 10:51。
唔好睇少地產經紀
好多人話經紀「炒炒賣賣，冇實際貢獻」。CoCo哥 話你真係跟佢行幾日就知幾辛苦：佢自己買大陸樓時，搵過唔同區好多經紀，陪佢行咗十日八日，最後只係光顧咗一個，其他人一蚊佣金都冇 ▶ 12:06 ▶ 12:32。
所以自己做足功課、知道自己做緊乜，對自己、對經紀都係一種尊重。佢最後兩句：
- 而家就要開始睇樓，唔係等市跌到谷底先開始。
- 見經紀之前先做功課，唔好反過來。
2026 年更新：計好首期同按揭用嘅最新規則
CoCo哥 叫你「計好首期同按揭」，2026 年 10 月要用呢幾條：
- 按揭成數：金管局一般上限係估價 70%，供款與入息比率上限 50%，壓力測試 2024 年 2 月起暫停（金管局，2024 年 10 月 16 日）。經按揭保險計劃，樓價 1,000 萬或以下最高可做九成（要所有按揭人喺香港冇住宅物業、所有申請人係固定受薪；唔符合最高八成），計劃樓價上限 1,715 萬（按揭證券公司，2026 年 10 月查閱）。
- 市況：中原城市領先指數 CCL 2026 年 8 月中報 161.13 點，年內升約 11.8%，仍比 2021 年 8 月高峰 191.34 點低約 15.8%（香港01 引述中原地產，2026 年 8 月 14 日）；差估署指數 2026 年 8 月臨時數字報 320.5，比 2021 年 9 月高峰 398.1 低約 19.5%（差估署；百分比為本課計算）。
數字只係幫你做功課嘅起點，唔係叫你幾時買；過往走勢唔代表將來。
常見問題
叫經紀知自己係投資者，即係要呃人？
CoCo哥 話唔係叫你呃人，而係要真係做咗投資者會做嘅功課：熟區、熟屋苑、計好首期同按揭，見到合適嘅盤可以快啲決定。之後放唔放租，係另一回事。
未決定買樓，點解要咁早睇？
因為睇樓好花時間，一日只睇到同一區幾間。早啲睇先知唔同區同屋苑嘅價位同質素，到價錢去到你接受嘅位置，先唔會亂手或者來不及。
片中提到嘅規劃文件係咪仲適用？
《鐵路發展策略 2014》同《香港 2030+》係原片同文章列舉嘅例子，部分項目進度已經改變。運輸及物流局 2023 年 12 月已公布《香港主要運輸基建發展藍圖》，做功課時應該睇呢類最新文件同公布。
而家仲有辣招？
冇。政府 2024 年 2 月 28 日起撤銷所有住宅物業需求管理措施，額外印花稅、買家印花稅同新住宅印花稅都唔再徵收；2025 年 2 月 26 日起 400 萬或以下物業印花稅劃一 100 元。唯一新增嘅係 2026 年 2 月 26 日起，1 億元以上住宅印花稅由 4.25% 加至 6.5%。