第 8 章 · 樓市與置業（香港／英國）第 8.7 課
供樓壓力測試：息率升 2 厘、5 厘要多供幾多
用 CoCo哥 2022 至 2023 年片中嘅例子，學識一條公式計加息後每月多供幾多，認識 H 按封頂、收租盤變負現金流同英國定息期滿，再用失業情境幫自己做壓力測試。
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重點摘要
- 粗略計法：貸款額 × 息率升幅 = 每年多付利息，除以 12 就係每月多供
- 借得越多，同一個加息幅度對每月現金流嘅影響越大
- H 按有封頂利率，實際息率以較低者為準
- 收租盤加息後可以由打和變成每月貼錢
- 買樓前先想最差情況：失業時手上現金可以頂幾耐
▶ 由 2:33 開始睇本課整理自 CoCo哥 2020 年至 2026 年幾條講供樓嘅影片，大部分例子拍攝於 2022 至 2023 年加息期。片中息率同供款都係當時嘅數字，用嚟示範計法，唔代表而家嘅按揭利率。
一條公式：加息之後每月多供幾多
CoCo哥 用嘅計法好簡單：加息幅度乘以貸款額，就係每年多付嘅利息，再除以 12 就係每月多供嘅錢。2022 年 9 月嘅片講，H 按由約 0.2 厘升到約 2.1 厘，等於借 100 萬每年要多還約 2 萬 ▶ 2:57。如果借 600 萬，一年就多 12 萬，即每月多約 1 萬，而且只係利息 ▶ 2:57。
借得越多，同一個加息幅度嘅影響就越大。同一條片再假設 H 按加多 5 厘：借 100 萬每年多還 5 萬，借 600 萬每年多還 30 萬，即每月多約 25,000 元 ▶ 9:00。
片中幾個例子
| 片中例子 | 息率變化 | 結果 |
|---|---|---|
| 借 100 萬（2022 年 10 月片） | 2% → 7% | 每年利息由 2 萬變 7 萬 |
| 借 500 萬（同上） | 2% → 7% | 每年由約 10 萬變約 35 萬，每月約 3 萬 |
| 借 900 萬（2022 年 6 月片） | 2% → 4.5% | 每月多約 1.8 萬 |
| 900 萬樓借七成（2022 年 3 月片） | 0.95% → 2.8%（片中預期 2023 年底） | 月供由 20,687 元變 29,088 元 |
| 800 萬樓借九成（2023 年 5 月片） | 1.5 厘 → 3.5 厘 | 月供由 26,092 元變 33,948 元 |
頭三行只計利息 ▶ 14:58 ▶ 20:12；後兩行係片中嘅每月供款數字 ▶ 9:41 ▶ 13:29。800 萬嗰個例子每月多約 7,800 元，CoCo哥 提醒呢個唔係一個月，而係之後每個月都要多畀 ▶ 14:18。
H 按封頂、收租盤同英國定息
- H 按封頂：香港 H 按係 HIBOR 加一個息差，但同時有同最優惠利率（P）掛鈎嘅上限。2022 年片中例子，HIBOR 已升到 2.6 厘多，但因為封頂，實際按息約 2.75 厘 ▶ 15:13。
- 收租盤：2022 年 3 月嘅例子，900 萬單位租 1.9 萬、借五成，連差餉、地租、管理費啱啱打和 ▶ 13:46；如果按息升到片中預期水平，總成本約 2.5 萬，每月要貼約 4,000 元 ▶ 14:35。佢引用《窮爸爸富爸爸》嘅講法：每月要貼錢嘅，唔係資產而係負債 ▶ 15:23。
- 英國定息期滿：英國按揭定息幾年後要重新定息。2026 年片中口述例子，月供多約 600 英鎊（約 6,000 港元），一年約 7 萬港元 ▶ 17:36。
自己做壓力測試
CoCo哥 提醒，買股票輸都只係輸自己嘅錢，但樓可以變負資產 ▶ 4:16。2020 年佢嘅講法係：起碼要有錢供多一至兩年樓，最好兩個人都有收入，一個冇工另一個仲供得起 ▶ 4:40。佢亦指出，只畀一至三成首期嘅普通人，樓價跌少少已經可能輸咗一副身家，之後仲要捱幾十年供款期 ▶ 1:41。
根據片中內容整理嘅步驟：
常見問題
加息 2 厘，每月大約多供幾多？
用片中計法：貸款額乘以加息幅度，就係每年多付嘅利息，再除以 12。2022 年 6 月片中例子，息率由 2 厘升到 4 厘，借 100 萬一年多約 2 萬利息，即每月多差唔多 2,000 元；呢個只計利息，未計本金。
H 按會唔會無限咁加上去？
片中解釋 H 按通常設有同最優惠利率（P）掛鈎嘅封頂，實際息率以較低者為準。2022 年片中例子，HIBOR 升到 2.6 厘多，但實際按息約 2.75 厘。具體條款要睇自己份按揭合約。
買樓前要預備幾多現金？
CoCo哥 喺 2020 年嘅片入面嘅講法係：起碼要有錢供多一至兩年樓，最好兩個人都有收入；佢話兩個都冇工嘅最差情況，都要有約一年嘅錢頂住。