買樓長線為何幾乎必勝？深入拆解負資產、Call Loan 與樓市周期

大家好，我係 Coco 哥。前兩集我同大家講咗兩樣嘢：

• 租樓 vs 供樓：邊個先至係真「贏家」？

• 普通打工仔，點樣可以喺兩三年內儲到首期上車？

今集就到第三步：唔係淨係講「點樣買」，係要拆開「買咗之後最驚嗰啲情況」，例如：

• 落錯車，樓價大跌點算？

• 會唔會變負資產？

• 銀行會唔會突然 call loan 收樓？

• 點解我仲敢講「長線買樓幾乎 100% 會贏」？

我會用最簡單嘅角度，由頭講到尾。

一、買咗樓之後，其實只得五個結局

你買咗一層樓返嚟，長遠嚟講，其實只會有五種走勢：

1. 大升

2. 升少少

3. 無升無跌（十年後都差唔多價）

4. 跌少少

5. 大跌

就係咁，唔會有第六種結果。

• 如果 大升／升少少：人人開心，唔洗我講。

• 如果 十年都無升跌：其實你都已經幫自己慳咗十年租＋還緊本金。

• 全世界最驚嗰個，一定係：大跌 + 負資產 + 銀行call loan。

咁我哋唔好避開，就專登淨係拎「大跌」出嚟講。

二、Scenario 1：買完十幾二十年後先大跌

好多人睇淡成日話：

「樓遲早有一日爆煲㗎！」

問題係——幾時爆？

• 一年後？

• 三年後？

• 十五年後？

• 二十年後？

呢個時間差，其實係好關鍵。

10～20 年之後先跌，會發生咩事？

你供咗十幾廿年：

• 每個月乖乖還款

• 中間樓價多數都上過幾轉

• 你欠銀行嘅本金，已經由當年嗰個數，慢慢供到淨番好少

呢個時候就要問：

1. 銀行仲有冇誘因 call 你 loan？

2. 佢收你層樓，對佢有冇著數？

答案係：多數冇乜着數。

銀行角度：

• 你有十幾二十年「準時供款紀錄」

• 欠佢金額相對細

• 收你層樓賣出，好大機會 都賺唔到乜，仲要搞手續、搞拍賣、搞追數

佢最想係咩？

「先生你咪走住，繼續供好過啦。你供到盡，我息都收到、本金都收返晒。」

所以，如果：

• 你唔係炒十幾層樓

• 你有工返、有收入

• 供款一直準時

就算二十年後樓市大跌，你通常都係照住照供，個世界無變。

三、Scenario 2：五年後大跌（中間升過 vs 無升過）

再睇進取啲——五年內出事。

2A. 五年內中間升過，之後再大跌

走勢可能係咁：

• 第 1～3 年：樓價升咗好一截

• 第 4～5 年：出大事，大跌（金融海嘯級）

中間升嗰段，你有冇得做嘢？其實係有嘅——叫 翻按／轉一按。

例如：

• 當初你用 9 成按揭上車（好高槓桿）

• 幾年後樓價升咗，銀行新估價高好多

• 你可以轉做 7 成一按，將條數 reshape 過：

結果：

• 你原本「高風險」嘅 9 成按揭

• 自然變成「安全好多」嘅 7 成按揭

• 兩成升幅，其實就係 業主白賺出嚟嘅 equity

呢啲咪係之前啲新盤：海之戀、東環嗰啲故事囉。啲人當初九成按揭上車，依家估價嘅七成，已經大於當年借嗰九成。

如果之後先大跌：

• 你成數已經壓低咗

• 銀行風險細咗，唔會咁心急郁你

長線嚟講，你一樣係贏。

2B. 五年都無升跌，第五年先突然大跌

呢個就係 心理上最黑仔 嗰個 version：

「層樓五年都唔升，之後先爆一鑊。」

咁點計呢？

首先要想一個基本事實：

你唔買樓，都要住，都要俾人收租。

五年：

• 如果你租樓 → 交咗五年租，全部係開支

• 如果你買樓 → 供咗五年，入面有利息、有本金

呢度就要用返你之前講過嗰個概念：

• 供樓：

  • 一部分係利息（真開支）

  • 一部分係還本金（變咗你自己資產）

• 租樓：

  • 100% 都係支出，冇回頭

所以，就算五年後突然大跌：

• 你嘅生活狀態係：

  • 仲住喺同一間屋

  • 仲每月出同一筆錢

• 只係 帳面上，你「未來有機會賣出去」嗰個價，跌咗啫

最關鍵一樣，仍然係：

「銀行會唔會 call 你 loan？會唔會踢你走？」

如果答案係「唔會」：

• 咁你其實就係「心痛，但生活一樣」

• 你仍然係供緊樓，仍然係住緊自己間屋

• 虧損係 未 realize 嘅帳面數字，唔係實際損失

捱多幾年，等通脹、等市復甦，多數最後都係會上番嗰啲位，甚至再高啲。

四、Scenario 3：買完第二日就出事——即刻變負資產

最恐怖嘅畫面：

「啱啱買完樓，第二日就出 911 第二集、金融海嘯 2.0。」

• 首期啱啱畀完

• 價格即刻插水

• 即刻負資產

呢個真係會好驚，好心噏。但冷靜少少拆開：

你嘅實際處境係：

• 有冇人趕你走？

• 你有冇失去居所？

• 你有冇突然一筆 real cash 出咗去？

如果：

• 銀行冇收樓

• 你仍然繼續供得起

咁你嘅生活其實係：

「繼續每月俾錢 → 住同一間屋。唔買樓你都要交租，而家只係將『交租』變成『供樓』。」

心理上梗係唔舒服，但 實際上，冇人拎咗你啲現金走，你只係「首期暫時鎖死咗喺個樓價度」，要用時間先攞返出嚟。

之後都係嗰句：

• 等經濟復甦

• 等通脹一路推高物價

• 等樓價慢慢上返去

中間呢幾年會唔好受，但長線睇往往仍然係正數。

五、銀行其實最驚「你唔供」，唔係最鍾意「收你樓」

重點真係要擺喺 銀行點諗 上面。

1. 銀行收樓，等於一齊蝕

再用個數字例子：

• 你當初買樓：$500 萬

• 首期：$100 萬

• 貸款：$400 萬

• 大跌後市價變成：$300 萬

銀行如果收樓、賣樓：

• 賣出得番 $300 萬

• 但佢借咗 $400 萬俾你，即係 銀行自己蝕咗 $100 萬

• 仲要再去追你嗰 $100 萬差額

你覺得銀行會唔會好想做呢件事？

佢心裏面真正諗緊嘅係：

「阿債仔你千祈唔好走，你繼續每月還，我條數喺帳面上都仲係『未爆煲』，我仲有息收，遲早收得番晒。」

2. 香港同美國次按風暴係兩回事

2008 年美國次按風暴：

• 好多州份係「丟鎖匙就算數」

• 負資產之後，業主可以將鎖匙擺低，自己走人

• 銀行唔會繼續追佢

結果：

• 好多人寧願擺低條鎖匙保住自己

• 銀行就攬住一堆爛樓，資產爆煲 → 金融危機

香港係：

• 就算你負資產，你都要還

• 你唔還，銀行可以追你到破產

• 你走唔到，銀行追到你

所以香港銀行反而更唔急收樓：

「你唔走，你慢慢供，我就慢慢收。」

3. Too Big To Fail：多人一齊出事，政府都唔會任由佢亂搞

再睇大少少個盤數：

• 2017 年，香港大約有 112 萬個私人住宅（公屋、居屋唔計）

• 入面差唔多 52 萬個單位有按揭

• 總按揭未還餘額約 1.18 兆港元（萬一千八百億）

如果有一日樓市大跌，入面十萬個 case 一齊變負資產——

你覺得銀行真係會十萬宗一齊 call loan？

咁即係：

• 十萬個家庭即刻要搬走

• 即刻變成社會大動盪、政治問題

呢啲就係典型嘅 Too Big To Fail：

• 事態太大，政府＋金管局一定會出手「拖時間」、搞措施

• 延長年期

• 只還利息、凍結部分要求

• 總之唔會一下子「放血十萬個家庭」

所以，真實情況好多時係：

• 小數目、供唔起、十層八層炒樓嗰啲 → 好易成為「被示範嗰班」

• 大批正常打工仔、自住、一直準時供樓嗰啲 → 反而成為被保護對象

六、通脹先係真大 Boss：唔係層樓變厚，而係錢變薄

點解我敢講：

「買樓長線幾乎 100% 會贏？」

核心唔係因為：

• 發展商好偉大

• 或者政府要保護你

而係因為一個你避唔開嘅現實：通脹。

• 三十年前，雲吞麵幾蚊一碗

• 而家幾十蚊都見唔到尾

• 貨幣購買力長期向下

你用一筆貸款：

• 今日借 $400 萬，分 30 年供

• 每月供款金額大致固定

• 但你人工、物價、租金慢慢升

結果係：

• 供款壓力相對愈嚟愈細

• 樓價用「港幣數字」去量度，愈嚟愈大

回頭望：

• 87 股災

• 97 金融風暴

• 03 SARS

• 08 金融海嘯

每一次：

• 樓價會跌幾年

• 之後 一定高過之前 嗰啲低位，再上新一層

所以，只要你：

• 冇喺谷底斬纜

• 冇俾銀行收樓

• 捱過中間 3～6 年最辛苦嘅時候

通常出到尾嗰個，都係贏家。

七、總結：買樓其實係一場「捱唔捱得過低潮」嘅遊戲

將成篇文濃縮幾句：

1. 買樓之後，最終只得五種結局：大升、升少少、橫行、跌少少、大跌

2. 真正最驚唔係「價跌」，而係「你供唔供得起」＋「銀行會唔會收樓」

3. 銀行本質係賺息、收回本金，唔係想踢你走

4. 負資產唔等於即刻死刑，最大殺傷力往往係心理壓力

5. 大跌年代，多人一齊中招，政府＋銀行反而會出手「托一托」

6. 通脹長期存在，貨幣變薄，實物資產（樓）用數字計會愈嚟愈貴

所以我先會咁講：

「買樓長線幾乎 100% 會贏，唯一問題係：你有冇心理同現金流，捱得過中間嗰幾年衰市。」

下一篇，會講另一個大家成日問我嘅問題：

點解買股票好多人輸到 PK，但買樓嗰啲天水圍阿嬸、牛頭角順嫂，反而可以賺幾百萬？

• 股票專家：日日出鏡叫人買牛熊證，輸到唔識點收科

• 師奶上車買嘉湖：幾百萬變幾百萬再加幾百萬

點解會出現呢個「專家 vs 師奶」嘅極大反差？

如果你想睇，你可以就當自己而家睇緊「買樓系列第 3 篇」，下一篇就輪到「買樓 vs 買股票」篇。

https://youtu.be/WF2TbGSRpuU