樓市調整期：為何用家永遠撿不到筍盤？第一次買樓必須知道的真相

officialcocogor
11月15日
讀畢需時 6 分鐘

成日喺留言見人話：「樓價好貴呀、買唔落手呀。」咁而家好啦——樓市開始調整，報紙都寫跌咗兩三成，你終於有藉口話：「不如諗下買樓？」

問題嚟喇：第一次買樓、第一次見地產經紀，應該點樣落場先有勝算？點解話「用家係冇可能撿到筍盤」？

今次就用一篇文，同你由頭講到尾。

一、睇樓係一場「長期消耗戰」，唔係臨上車先開始

好多人諗買樓個流程係咁：

「決定買樓 → 搵 agent → 周末去睇樓 → 見到鍾意就諗首期。」

老實講，呢個順序係錯晒嘅。

睇樓本身係超浪費時間：

一日最多睇 3～5 間
仲要通常喺同一個區：
- 今日去屯門，就基本上只係睇屯門
- 唔會又元朗又沙田又上水咁飛

你真真正正走過幾次，就會發現：

「睇樓係辛苦到會想買部電動輪椅載自己去。」

所以，正確做法係：

未諗實買之前，就應該開始睇樓、做功課
去唔同區行吓、感受吓價位、屋苑質素
當真係跌到你接受嘅位置，要 shot 嗰下先唔會亂手。

如果等到樓市真係「大跌、全城搶貨」先至開始研究：

你會發現：時間永遠唔夠用，筍盤永遠被人快一步拎走。

二、地產經紀心目中，有兩種買家

經紀眼中，客大致分三類（而家實際得兩種）：

炒家（基本上已被辣招KO，幾乎消失）
投資者
自住用家

咁問題嚟啦：如果你係經紀，有筍盤喺手，你會畀邊類客？

投資者 vs 用家：最大分別係「會唔會再有生意」

用家（自住）
- 買一次就 bye bye
- 買完之後，多數唔會再搵你
- 一炮過生意
投資者
- 買完住唔住都好，第一時間會搵你幫手放租
- 之後可能仲會買車位、買多間、買工商舖
- 係可以幫經紀帶來源源不絕生意嗰種人

你係經紀，手上有一個靚盤、業主又肯劈少少價，你會：

彈俾成日話「返去同老婆商量」嘅新手用家？
定係彈俾「一聽到價啱就即刻落訂」嘅熟客投資者？

答案其實好明顯。

所以我先會講：

用家係冇可能撿到真正筍盤嘅。

唔係因為你唔好、係因為 你對經紀嚟講「終身只得一次」，但投資者係「長期 cash flow」。

三、點解用家撿唔到筍盤？唔係冇畀你，而係你接唔到

就算有一日，經紀好好人，真係有個筍盤 call 錯你：

比市價平 10–20%
位置、間隔都唔錯

你多數會點反應？

「嘩，幾百萬喎，我都未試過一次過花咁多錢。」
「返去同老婆、阿媽商量下先。」
「銀行借唔借到、首期夠唔夠都未計過。」
「我都唔知算唔算平，睇埋幾間再決定啦。」

結果係：

你要時間諗、要時間恐懼、要時間內部會議
投資者已經簽咗張紙、比咗張支票，個盤走咗。

對經紀嚟講，筍盤有三個特點：

要快
要清晰
要穩陣（唔會落完訂先話首期唔夠）

投資者做到三樣嘢：

早就計好數：首期幾多、貸款幾多、利率、現金流
清楚自己想要邊類盤：幾尺、邊區、咩 budget
有筍盤彈到嚟，可以即刻落決定

相反，用家通常係：

「我仲諗緊應唔應該買樓，而唔係諗緊呢一間值唔值得買。」

呢啲盤你唔好話撿唔撿到，多數係你見都未見過，就俾人食咗。

四、第一步：你要「講到自己係投資者」，起碼先過咗經紀嗰關

我唔係叫你呃人，但係：

去到經紀面前，你千祈唔好自報家門話自己係「第一次買樓嘅用家」，仲加一句「乜都唔識」。

你一咁講，經紀腦裡面即刻出現幾個字：

「超花時間」
「超多問題」
「未必買」
「買完都唔會再搵我」

咁你就自然唔會係第一時間收到筍盤嗰個人。

所以第一步係：

你要用投資者嘅 posture 出場。

實際上即係：

同經紀講：「我都係諗住投資，買嚟出租／收租。」
表示自己有計劃、明白風險、唔係亂問亂嚷
唔好一開口就問：「其實而家樓市會唔會再跌多啲？」呢啲廢問題

至於買完租唔租俾人、仲搵唔搵佢幫手，係 之後嘅事。

五、咁點樣「扮」投資者？其實係你真係要做咗啲功課先

扮得似，唔係靠講，係靠你 講得出啲嘢。

投資者正常會做啲咩？

1. 先熟晒區、屋苑、地圖

未講單位之前，投資者會：

行晒成個區，清楚知道：
- 每個屋苑大約價位
- 步行去地鐵／商場要幾耐
- 周圍有咩噪音源頭（橋、貨車路、垃圾站、學校操場）
落到樓下抬頭望：
- 邊座向咩景
- 邊座會被遮
- roughly 畫到平面圖喺腦入面

之後再：

用租盤做「樣本屋」：
- 有裝修、有得睇 layout
- 睇過一兩間就 roughly 知道嗰個屋苑單位設計

咁到真係有筍盤出現：

就算當次唔可以即刻入內睇
你都會 roughly 知道間樓係咩格局、景觀大概係點

即係：你唔係完全靠「第一次踏入單位」嗰幾分鐘做決定。

2. 做晒宏觀功課：鐵路、規劃、發展藍圖

投資者買樓，一定會睇：

《鐵路發展策略 2014》
《香港 2030+：跨越 2030 年的規劃遠景與策略》
不同地區發展文件，例如：
- 屯門碼頭加地鐵站
- 中九龍幹線點駁去觀塘、啟德
- 藍田、油塘、港島線延伸
- 大嶼山發展、北部都會區

你唔使背晒內容，但至少要知：

你買嗰區之後有咩大 project 落地？
有冇新鐵路、隧道、商業區、交通樞紐？

呢啲唔係走去問經紀：

「呢區會唔會升呀？」

呢啲係你 自己喺屋企喺電腦前面就可以做晒 嘅功課。

你愈早睇清楚：

將軍澳邊啲站潛力高
元朗 / 上水 / 屯門未來有咩基建
大陸樓又係高鐵／城軌／橋樑點樣駁

你日後落場就愈快出到手。

3. 你知嘅野，唔好周圍 broadcast

有時：

放樓嗰個係老人家／後人繼承
佢哋未必知道將來「樓下會起地鐵」、「附近會搞新規劃」

呢啲就係你功課發揮價值嘅時候。

所以：

你知就知，唔使刻意同 agent / 業主講晒
免得：「你提咗佢，之後佢拎嚟當賣點，加多幾球。」

投資者「賺錢位」，好多時就係：

「你知多過人一步 —— 但你又唔講出口。」

六、投資者唔係唔睇樓，只係「早就睇晒」

啱啱片頭我講咗一句：

「有啲投資者係買樓時，都未必上去睇嗰間。」

唔係因為佢癲，而係：

佢已經：
- 行過個屋苑
- 睇過同一 stack 嘅其他層數
- 熟晒環境、配套、屋苑水平
當經紀話：「有間同你之前睇嗰間一樣 layout，但平 10%。」

佢可以：

「根據之前做過嘅功課，喺合理 risk 之下，快速落一個決定。」

相反，用家多數係：

第一次踏入單位
先開始幻想：
- 張床點擺
- 廚房夠唔夠用
- 會唔會再跌多啲
之後再返屋企開家庭會議

結果就係：

筍盤唔會等你
等到你諗完，盤都過咗幾 round agent 手，最後再反映返喺「報價回升」上面。

七、唔好睇少地產經紀：你睇咗就知幾辛苦

好多人口爽講：

「地產經紀炒炒賣賣，無實際貢獻。」

老實講，你真係肯一日跟佢行幾個屋苑、幾十層樓、幾日都無 deal，你就會知：

行到你想攞電動輪椅
經紀仲要日復日咁帶唔同客睇樓
最後可能得一個客真係落單，其餘全部「多謝晒」

我自己買大陸樓：

搵過十幾個 agent
行足唔知幾多日
真正有佣賺嘅，得一兩個

所以：

投資者／用家都好，
你自己做足功課、知自己做緊咩，係對你自己、對經紀都係一種尊重。

八、總結：用家撿唔到筍盤，但可以「學識用投資者方式準備」

我成篇文想講嘅，其實就係幾句：

用家幾乎唔會撿到真筍盤
- 因為你決策慢、準備少、對經紀嚟講只係一次生意
投資者撿到筍盤，係因為佢哋早咗幾步：
- 行過個區、行過屋苑
- 做晒規劃功課、基建功課
- 計好首期、按揭、現金流
- 所以 有筍盤來，就可以快、狠、準
第一次買樓、就算你真係自住，都應該：
- 用投資者嘅心態去準備
- 自己先懂價、懂區、懂盤，
- 唔好完全將自己交晒俾 agent
最後落場前，記住兩句：
- 「而家就要開始睇樓，而唔係市跌到谷底先開始。」
- 「見 agent 前先做功課，唔好反過來。」