20 年租樓、20 年供樓：一個真實例子的資產教訓
- officialcocogor
- 11月15日
- 讀畢需時 5 分鐘
之前幾集我成日講「租樓唔係日日賺，真正賺錢係業主」。啱啱喺網上見到一篇舊聞，完美示範咗呢個概念，索性寫成一篇同大家拆解吓。
主角就係——前立法會議員 張超雄。
我唔係針對個人，純粹攞佢個例子，講一種香港好普遍嘅思維：口裡嫌樓市「扭曲」、厭惡投資，但成世人最大嘅蝕讓，反而就係因為冇做資產配置。
一、20 年海怡租客：表面「自由」，實際付出幾多？
故事大概係咁：
張超雄喺 海怡半島租樓 20 年
每月租金大約 $20,000
20 年總租金大約係：
$20,000 × 12 個月 × 20 年 ≈ $480 萬
佢唔係「買唔起樓」嗰種人：
做大學講師，有房屋津貼（淨係津貼都 $20,000）
講師人工保守估計都有 $70,000–$80,000
再加埋立法會議員薪金：$96,000 左右
加埋計，一個月收入大約 十幾萬至接近 $180,000。
咁樣收入條件，係絕對買得起樓。但佢選擇咗：
「我唔買樓，我租得好好，退休先再諗。」
結果就變成：
用咗 20 年時間，
幫業主供咗差唔多 $400–480 萬 嘅樓，
自己一蚊磚頭都無。
直到 61 歲退休前後，先喺 2017 年樓市高位，用大約 $800 萬 買入單位。
即係咩概念？
先租 20 年，再供 20 年。本來可以 40 歲變業主，拖到 60+ 先開始供。
你問我：「咁究竟係租樓日日賺，定早啲做業主賺得更多？」
二、2017 高位先入市：最貴嗰陣先肯買
佢買入時間係 2017 年尾，即係 香港樓市當時差唔多史上高位 嗰段。
2018 年開始：
股市喺年頭見頂，恒指去到三萬三、三萬四
之後一路跌去二萬五，跌咗 2–3 成
樓市通常係 落後股市 6–9 個月
你會見到：
股市一早大跌
過多半年，開始聽到「業主劈價」、「新盤減價」
所以如果以 cycle 嚟講：
2017 年入市，係喺一個比較高嘅位置先上車。如果佢喺 20 年前海怡頭幾年就買，咁而家貸款已經供到七七八八，層樓值幾多都好，租都唔洗再俾。
而家變成咩？
20 年租樓 → 幫人供樓
之後先 20 年供樓 → 先幫自己供
呢個就係我成日講：
「你遲早都要供樓，只係揀緊幫自己供，定 幫業主供。」
三、「租樓日日賺」呢條數，其實係賺咗邊個？
文章入面講到：
佢 20 年租金合共約 $400 萬
佢覺得再租落去，「遲早坐食山崩」
於是話「終於決定參與呢個扭曲嘅香港樓市遊戲」
但事實係：
真正早已經參與咗，只不過你係用「租客身份」幫其他人玩。
試想像：
如果佢喺海怡住嘅第一、第二年已經買樓
20 年供完之後，而家係 無租要俾、有樓喺手
之後再點揀？
可以退休減壓
可以收租
可以賣樓換其他地方住
而家嘅版本係：
20 年幾百萬租金全部變咗 過去式
冇幫自己儲到資產
退休先上車，上車時仲係高位價
咁你話：係「租樓日日賺」，定「業主日日賺你」？
四、另一層問題：唔理投資 = 俾人中間食咗
文章最後有一段好有趣：
張超雄話：
做教師、做清潔，係對社會有正面貢獻
但「投資，撳幾個掣賺錢」，係一無是處
所以佢唔願意花時間精神研究投資
佢買 MPF、買銀行基金，「多數都係蝕多過賺」
呢度其實幾關鍵：
你唔理投資，唔係等於投資世界會放過你，係變成 「你出錢、你唔睇，其他人幫你輸」。
強積金你唔理，收費一樣照扣
銀行投資產品你唔睇，管理費、佣金照樣走
你當自己：「擺啲錢俾專業人士打理」
但你連個產品係乜、風險係乜都唔知
一句講晒：
「老闆都唔理，你估打工仔幫你理？」
黃子華講過嗰句——
「生哥你唔理？你唔理你估我理唔理？」
一樣道理：
你作為資金持有人（老闆）
你唔理呢盤數
中間人梗係搵到機會就食水啦
長期效果就係：
保險蝕多過賺
基金蝕多過賺
MPF 表現麻麻
之後得出結論：「投資都係大 scam，唔好搞。」
其實問題唔係「投資本身」，係你選擇用 「完全唔理」 嗰種姿態，走入一個本身就唔公平嘅遊戲。
五、而家仲想買樓點算？等乜、睇乜、幾時入場？
講番實際啲——如果而家你都仲係諗緊買唔買樓、自住好唔好上車，可以點諗？
文章入面我提過一點：
樓市通常 落後股市 6–9 個月
股市跌到差唔多企穩、開始橫行同反彈
樓市 先至慢慢見底
實際操作可以係：
唔好聽消息就心急「見跌就衝入去」
先睇股市係咪已經：
跌到一個區間
每日唔再大上大落
開始橫行、慢慢打底
過多幾個月，你會開始聽到：
業主肯劈價
新盤減價、加優惠
如果你係自住：
老實講，你唔需要捕到「全個 cycle 最低點」
自住好多時係住十幾二十年
好似文章主角咁：你能夠住足 20 年，其實只要唔係喺最離譜高位接貨，同一個合理價上車，長線都仍然係贏。
更重要係：
你要清楚自己係咪真係想買，定係好似文中咁，口裏話「買唔起」，其實心裏面係「唔想理」。
六、買樓 5 個可能性：自住輸錢機會其實好細
之前講過一個簡單模型：
買樓之後，結局只有 5 個：
大升
升少少
唔升唔跌
跌少少
大跌
如果你係 自住，真正會「實質輸錢」嘅，其實只係：
情況 5：你喺高位買完，之後大跌，
你 被迫賣樓／供唔起／銀行收樓 嗰一刻 realise 損失
而只要：
你繼續有收入
銀行冇收你樓
你唔喺最低位斬纜
咁就算經歷一段時間負資產，你都仍然可以喺之後嘅升浪補返。
大部分情況：
大升／升少／橫行／跌少
對一個住十幾二十年嘅自住客嚟講，最後結果都係偏向正數多過負數。
七、總結：唔係租樓一定錯，而係你要認清自己其實揀緊咩
我唔係話：
租樓就一定錯
買樓就一定啱
有啲人：
生活模式好 mobile，
工作／家庭情況唔適合綁死喺一個地方，
短期租樓亦都好合理。
但如果你係：
長期喺同一區住
長期有穩定收入
每月可以負擔租金兩三萬
又成日話「樓市扭曲、我唔想參與」
你就要諗清楚：
其實你已經用租金參與緊樓市遊戲，不過你係參與喺「幫其他人做業主」嗰一邊。
唔想理投資、唔想諗買樓，可以，但咁樣行落去，結果多數係：
業主賺咗你 10 年、20 年租金
基金公司／保險公司賺咗你手續費、管理費
到你 60 歲先話：「點解我乜都無？」
如果你身邊：
有老公老婆、男朋友女朋友
成日話「買樓傻既」、「租樓先係贏家」
你不妨share呢篇俾佢哋睇。佢哋可能會變你嘅 hater，但都好過佢哋 20 年後先知，原來一直幫人供緊樓。
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